Båtjuss - januar 2004

Båtmegler ved salg av bruktbåt?

Jeg har en relativt dyr båt som vi dessverre bruker alt for lite. Vi vurderer derfor å selge båten og ser blant annet av denne spalten at det ofte oppstår diskusjoner og problemer i ettertid. Som en følge av dette hadde det kanskje vært en fordel å bruke en båtmegler, eventuelt en advokat, men jeg har hørt litt forskjellig her. Hva anbefaler du og vet du hva dette vil koste?

Svar:
Å selge en båt gir i hvert fall to hovedutfordringer. For det første å markedsføre og selge båten, til en best mulig pris. For det andre må handelen sluttes ved at det opprettes en god kontrakt samt at oppgjørsfunksjonen må ivaretas. Til det første har jeg ingen sterke meninger med tanke på båtmeglernes innsats, som naturligvis også vil være varierende, men generelt er nok ikke advokater spesielt gode i denne fasen. Med tanke på å unngå problemer etter handelen og sørge for få skrevet en god kontrakt, er min klare oppfatning at dette ikke er så enkelt som mange selgere tenker seg. Og det er ikke så enkelt at det bare er å skaffe seg et kontraktsformular, for eksempel fra Forbrukerrådet. Utfordringen ligger i å vite hva som bør, og hva som ikke bør, nedfelles i kontrakten, og være meget bevisst på de formuleringer som brukes. Da dette ofte er komplisert ”skreddersøm” kan en standardkontrakt være lite dekkende. Her er også mine erfaringer med meglere delte, og enkelte er opplagt ikke dyktige nok i denne fasen. Naturligvis er heller ikke alle advokater like fortrolige med båter og kjøpekontrakter, men kontraktsutforming og selve oppgjøret, bør en advokat kunne bistå med på en god måte.
En advokatvirksomhet er også regulert med blant annet forsikringsordninger, og gir deg bedre sikkerhet om noe skulle gå galt, for eksempel ved en konkurs. I et par tilfeller har jeg dessverre også erfart at megleren både har laget en dårlig kontrakt, som igjen har skapt problemer for selgeren, og på en mindre tilfredsstillende måte håndtert reklamasjonssituasjonen. I noen tilfeller sitter man også igjen med et inntrykk av at megleren har skapt for store forventninger hos kjøperen og ”oversolgt” båten, for eksempel ved å være omtrentlig med viktige opplysninger som kjøperen legger til grunn for sin budgiving. Dette gir ofte selgeren reklamasjoner og problemer – i hvert fall om ikke kontrakten er godt gjennomtenkt. Men når det er sagt, skal det også presiseres at mange meglere gjør en førsteklasses jobb og vil være en god medspiller under salget.
Når det gjelder kostnadene beregner en båtmegler seg normalt en viss provisjon av kjøpesummen, gjerne om lag 5 %, og i tillegg kommer gjerne annonsekostnader og mva. Utlegg og omkostninger i tillegg til provisjonen bør for øvrig være spesifisert i avtalen. Advokater tar seg normalt betalt etter medgått tid, og i et slikt tilfelle gjerne fra 1.250 -1.850 kroner. pr. time (inkl. moms). Om oppdraget er rimelig avgrenset – for eksempel å utarbeide en kjøpekontrakt, eventuelt også gjennomføre et kontraktsmøte og sørge for oppgjøret – vil det nok også være mulig å få en fast pris. Er du selv innstilt på å gjøre mye av markedsførings- og salgsjobben, kan en advokat være rimeligst og normalt kunne lage en bedre kontrakt enn en megler. Vil du derimot ha minst mulig befatning med salget og markedsføringen, vil en båtmegler være stedet å henvende seg. Jeg tror konklusjonen bør være at en selv må avgjøre hva man ønsker hjelp til og forhøre seg litt rundt siden kvaliteten på både advokater og båtmeglere er varierende.

(Atle tar et bilde på turen nå. Leverer onsdag kveld/torsdag morgen)

Eiendomsretten til sjøen

Vi har en eiendom som grenser til sjøen og eier således en strandlinje hvor vi ønsker å anlegge en brygge, eller i hvert fall et båtfeste. Naboen mener imidlertid at eiendomsretten i sjøen utenfor vår eiendom ikke tilhører oss, men dem (naboeiendommen) og viser til en skyldelingsforretning som bare beskriver grensene på land. Også på et nytt kommunalt kart kan det se ut som om grensene går langs strandkanten og således ikke følger eiendomsgrensene ut i sjøen. Hos kommunen opplyser de imidlertid at dette ikke nødvendigvis ikke er riktig og at kartet ikke nødvendigvis kan tas til inntekt for naboens syn. Hva er deres syn på dette?

Svar:
En eiendoms grenser må i prinsippet fastlegges ved en tolking av stiftelsesgrunnlaget, for eksempel da eiendommen opprinnelig ble utskilt fra hovedbølet eller senere overdratt. Dette kan typisk være en kjøpekontrakt. I prinsippet er det da ikke noe i veien for å ikke overdra sjøarealet utenfor stranden, men det er ikke vanlig, og må sies å ha formodningen mot seg. Derimot er det ikke uvanlig at grensene mot sjøen angis å følge stranden og således bare beskrives på land, for eksempel i en skylddelingsforretning; som i dag heter delingsforretning. Dette skyldes dels måletekniske grunner og dels andre praktiske grunner. For å få arealsatt eiendommen må landarealet beskrives/måles, og dette ble ofte gjort uten at man viet sjøarealet større oppmerksomhet. I dag er det nok vanligere å skrive for eksempel at ”grensen fortsetter videre ut i sjøen så langt privat eiendomsrett gjelder”, men særlig tidligere overså man ofte dette spørsmålet. For eldre skylddelingsforretninger nøyaktigheten ikke alltid like stor og det hefter ikke sjelden feil ved disse. Av samme grunner som nevnt ovenfor er gjerne ”eiendomsgrensene” tegnet inn langs stranden på et kommunalt situasjonskart, men dette er altså ikke avgjørende. I dag er det vel også vanlig at dette fremgår uttrykkelig av kartet, for eksempel ved formuleringer som: ”Eiendomsgrenser er ikke rettsgyldige”. Dersom ikke naboen noenlunde klart kan påvise et stiftelsesgrunnlag som gir uttrykk for at eiendomsgrensen skal gå langs stranden og ikke omfatte sjøarealet utenfor – som altså i utgangspunktet vil ha formodningen mot seg – må det konkluderes med at dere også er eier av sjøarealet utenfor deres eiendom. I fravær av egen avtale om dette må de mer eksakte grensene mellom eiendommene da fastlegges på den måten at grensen skal gå slik at hvert sted på bunnen tilhører den strand som det ved middels høy vannstand ligger nærmest, jf. prinsippet i vassdragsloven § 4 sammenholdt med rettspraksis. Er strandlinjen rett der grensen når sjøen vil grensen utover i sjøen normalt gå vinkelrett på stranden.