Båtjuss juni 2008

Båtjuss juni 2008

Kraftig prisøkning på båtplassleie

I 1986 ble det etablert en båthavn i regi av båtforeningen. Grunneier gav oss et særdeles godt tilbud på leie av grunn da vi var ei forening som ikke skulle tjene penger, men gjøre noe med miljøet i fjorden. Leien ble på 10 000 kr i året. Arealet var heller ikke slik at grunneier ville kunne benytte det til noe annet. Avtalen var på 20 år med rett til fornying i 20 år.
Etter hvert ble anlegget bygget ut med foreningens egne midler og dugnad, og har i dag en antatt verdi på 2 mill. for de landetablerte installasjoner. I tillegg er det flytebrygger med bølgedemper for 100 plasser. Brukerne har selv betalt flytebryggene i henhold til antall meter de bruker, og kan selge plassen for en oppjustert pris i henhold til en indeks slik det står i andelsbrevet. Etter 20 år skapte sønnene til grunneieren problemer med avtalen, og truet båtforeningen med at dersom de ikke aksepterte at årlig leie ble satt opp fra 10 000 til 150 000 så måtte foreningen forlate området. Jeg og mange andre mente vi burde ta en rettstvist på dette spørsmålet, men dessverre ble vi nedstemt av et flertall som fryktet at de ville miste båtplassene. Dette resulterte i at båtforeningen i desember 2007 sendte ut ei tilleggsregning til alle båteiere for de to siste årene, det vil si 2006 og 2007. Her kommer mitt første spørsmål:
Er det juridisk lovlig å etterfakturere for de to foregående år når leia har vært fastlagt tidligere til en fast sum uten forbehold?

Fra gammelt av da vi hadde en helt ubetydelig årlig leiesum pr. båt pr. år var det enighet om at dette skulle vi betale frem til plassen var solgt. Dette var ikke noe problem, da det var venteliste hele tiden på å få plass. I dag er situasjonen annerledes. Beløpet er nå så stort at det har betydning for enkelte, og det er ikke folk på liste for å overta plassene. Allikevel forlanger styret at det skal betales årlig leie, selv om en ikke benytter plassen, har solgt båten og sagt klart fra at en ikke ønsker plassen lengre. I tillegg forlanger de også at de som ikke har båt lengre, og ikke har fått solgt plassen fortsatt skal utføre tre nattevakter pr. år og være med på dugnad i havna. Alternativt må en som straff for å utebli betale 1 000 kr pr. vakt og 350 kr pr. dugnad en uteblir fra. Dersom en ikke får solgt plassen er en da ”bondefanget” av foreningen på uviss tid. En må altså bygge opp et anlegg en ikke skal benytte lengre, og passe andre folks båter, samt betale en leie av noe en ikke bruker. Er dette juridisk lovlig? Jeg ville synes at det var hyggelig å kunne få et svar på dette. Det er ikke bra om foreningen lager regler og vedtekter som ikke er juridisk holdbare.

Svar:
Dette reiser til dels kompliserte foreningsrettslige spørsmål som ikke er lovregulert og som det kreves mer inngående kjennskap til foreningen, herunder eventuelle vedtekter og andelsbrev, for å kunne besvare. Generelt kan jeg imidlertid antyde noen mulige løsninger: Etter det jeg forstår har foreningen akseptert å betale en leie på 150 000 kr pr. år. Som følge har foreningen store kostnader som igjen må dekkes inn av medlemmene. I denne forbindelsen spør du om dette kan kreves inn med tilbakevirkning, eller ”etterfakturering” for de to foregående år. I utgangspunktet må dette spørsmålet løses på bakgrunn av avtalerettslige regler sammenholdt med ulovfestet foreningsrett. Det innebærer at foreningen og hvert medlem har et gjensidig forpliktende avtaleforhold. Som hovedregel må det også innebære at vedtatt leie (for 2006 og 2007) nettopp er avtalt, og ikke kan endres uten samtykke fra den enkelte. Det foreningsrettslige elementet innebærer imidlertid at man ved å være innmeldt i en forening har akseptert at de styrende organer ved flertallsvedtak kan pålegge medlemmene plikter. Derimot er det nokså klart at dersom disse pliktene etter en totalvurdering nærmest må anses som overgrep eller virker sterkt urimelige, så vil de ikke stå seg. Tilbakevirkende leie, slik du beskriver, kan høre til denne kategorien. Dette fordi lav leie synes å være en konkret begunstigelse og sterkt motiverende for tilslutningen til foreningen. For eksempel vil en forening heller ikke uten særskilt vedtektshjemmel kunne kreve ekstraordinær kontingent.

At det kreves leie når man har sagt opp plassen lyder merkelig, men enten har man vel en plass – en andel – eller så har man det ikke. Velger man først å ha dette, så vil det normalt følge plikter med plassen (andelen), og uavhengig av om man har en båt eller ikke. Dersom man har andelen fordi den er uomsettelig, på grunn av de økonomiske forpliktelser som følger med (på grunn av foreningens dårlige økonomi), så stiller det seg nok noe annerledes. I så fall kan det jo hevdes at medlemskapet (andelen) nærmest er uoppsigelig.

I forlengelsen av dette kan det også stilles spørsmål om vedtak kan være formålstridige, og i så fall er utgangspunktet at det kreves tilslutning fra samtlige medlemmer. Dette spørsmålet må naturligvis avgjøres ut i fra foreningens formål(sbestemmelse) – som jeg ikke kjenner nærmere. I så fall vil endringene bare kunne gjøres gjeldende overfor nye medlemmer.

Et gebyr for å utebli fra vakt eller dugnad kan nok en forening vedta innenfor rimelige grenser, men dette må ha hjemmel i vedtektene – og vedtaket må derfor ha kvalifisert flertall. Mer presist tror jeg det dessverre er vanskelig å besvare spørsmålene dine – uten å måtte gå mer detaljert inn saken.

Bildet:
KRAFTIG ØKNING: Grunneieren krevde en kraft økning i leieprisen for arealet hvor båthavnen ble anlagt. (Illustrasjonsfoto).

Jeg kjøpte nylig en 40’ fots båt til 1,3 mill. kroner fra 1993. Båten ble solgt av en autorisert båtmegler og var annonsert som velholdt. Det ble benyttet båtbransjeforbundets standardkontrakt. Nå viser det seg at vv-berederen og trykkvannspumpa er defekt, samt at brannslukkerne i motorrommet må skiftes. Utbedring beløper seg til ca. 50 000 kroner inkl. mva. Jeg har tatt opp dette med båtmegleren og selgeren, som imidlertid avviser å ha ansvar for dette. De viser til kjøpsloven § 19 hvor båten visstnok må være i vesentlig dårlig stand for at dette skal anses som en mangel. Er dette riktig, og har jeg en sak jeg kan gå videre med?

Svar:
Når selger har brukt megler reguleres tvisten av forbrukerkjøpsloven, og ikke den alminnelige kjøpsloven fra 1988, jf. forbrukerkjøpsloven § 1 første ledd, jf. andre ledd. Båtbransjeforbundets standardkontrakt har et alminnelig forbehold, om ikke veldig tydelig. I slike tilfeller foreligger det kun en mangel etter forbrukerkjøpsloven § 17 i tre tilfeller. Dette er 1) når selgeren enten har gitt uriktige opplysninger, 2) holdt tilbake opplysninger eller 3) dersom båten "er i dårligere stand enn forbrukeren med rimelighet hadde grunn til å forvente på bakgrunn av forbeholdet, kjøpesummens størrelse og forholdene ellers".

Dersom det er uttrykkelig opplyst at dette skulle virke ved kjøpet, eller at selgeren hadde kunnskap om at dette var defekt, kan dette utgjøre mangler. I utgangspunktet må også manglene ha eksistert ved risikoens overgang, det vil si når du overtok båten. Med andre ord at dette ikke ble defekt etter leveringen. Dersom det ikke er gitt spesifikt uriktige opplysninger eller du kan bevise at selgeren visste om feilene, blir spørsmålet om båten kan sies å være i dårligere stand enn du med rimelighet hadde grunn til å forvente etter kjøpesummen, forbeholdet og forholdene ellers. Etter mitt syn må nok svaret på dette spørsmålet være nei. Båten er fra 1993 og man står således overfor en båt som er 15 år gammel. Selv om den er solgt som en velholdt båt, så er den solgt ”som den er” og det kan da ikke forventes at båten er lytefri. At en vv-bereder og trykkvannspumpe således må skiftes etter 15 år er ikke annet en det som bør påregnes. Det samme gjelder oppfylling eller utskifting av brannslukkere. Naturligvis kan det hevdes at en velholdt båt har full og vedlikeholdte brannslukkere, men hensett til forbeholdet og båtens alder tror jeg likevel ikke du blir hørt med dette.

Etter mitt syn kan dette neppe utgjøre kjøpsrettslige mangler ved båten og jeg vil derfor ikke anbefale deg å pådra saken noen større utgifter. Dersom du vil prøve dette videre vil jeg i så fall anbefale deg å kontakte Forbrukerrådet.

I 1986 ble det etablert en båthavn i regi av båtforeningen. Grunneier gav oss et særdeles godt tilbud på leie av grunn da vi var ei forening som ikke skulle tjene penger, men gjøre noe med miljøet i fjorden. Leien ble på 10 000 kr i året. Arealet var heller ikke slik at grunneier ville kunne benytte det til noe annet. Avtalen var på 20 år med rett til fornying i 20 år.
Etter hvert ble anlegget bygget ut med foreningens egne midler og dugnad, og har i dag en antatt verdi på 2 mill. for de landetablerte installasjoner. I tillegg er det flytebrygger med bølgedemper for 100 plasser. Brukerne har selv betalt flytebryggene i henhold til antall meter de bruker, og kan selge plassen for en oppjustert pris i henhold til en indeks slik det står i andelsbrevet. Etter 20 år skapte sønnene til grunneieren problemer med avtalen, og truet båtforeningen med at dersom de ikke aksepterte at årlig leie ble satt opp fra 10 000 til 150 000 så måtte foreningen forlate området. Jeg og mange andre mente vi burde ta en rettstvist på dette spørsmålet, men dessverre ble vi nedstemt av et flertall som fryktet at de ville miste båtplassene. Dette resulterte i at båtforeningen i desember 2007 sendte ut ei tilleggsregning til alle båteiere for de to siste årene, det vil si 2006 og 2007. Her kommer mitt første spørsmål:
Er det juridisk lovlig å etterfakturere for de to foregående år når leia har vært fastlagt tidligere til en fast sum uten forbehold?

Fra gammelt av da vi hadde en helt ubetydelig årlig leiesum pr. båt pr. år var det enighet om at dette skulle vi betale frem til plassen var solgt. Dette var ikke noe problem, da det var venteliste hele tiden på å få plass. I dag er situasjonen annerledes. Beløpet er nå så stort at det har betydning for enkelte, og det er ikke folk på liste for å overta plassene. Allikevel forlanger styret at det skal betales årlig leie, selv om en ikke benytter plassen, har solgt båten og sagt klart fra at en ikke ønsker plassen lengre. I tillegg forlanger de også at de som ikke har båt lengre, og ikke har fått solgt plassen fortsatt skal utføre tre nattevakter pr. år og være med på dugnad i havna. Alternativt må en som straff for å utebli betale 1 000 kr pr. vakt og 350 kr pr. dugnad en uteblir fra. Dersom en ikke får solgt plassen er en da ”bondefanget” av foreningen på uviss tid. En må altså bygge opp et anlegg en ikke skal benytte lengre, og passe andre folks båter, samt betale en leie av noe en ikke bruker. Er dette juridisk lovlig? Jeg ville synes at det var hyggelig å kunne få et svar på dette. Det er ikke bra om foreningen lager regler og vedtekter som ikke er juridisk holdbare.

Svar:
Dette reiser til dels kompliserte foreningsrettslige spørsmål som ikke er lovregulert og som det kreves mer inngående kjennskap til foreningen, herunder eventuelle vedtekter og andelsbrev, for å kunne besvare. Generelt kan jeg imidlertid antyde noen mulige løsninger: Etter det jeg forstår har foreningen akseptert å betale en leie på 150 000 kr pr. år. Som følge har foreningen store kostnader som igjen må dekkes inn av medlemmene. I denne forbindelsen spør du om dette kan kreves inn med tilbakevirkning, eller ”etterfakturering” for de to foregående år. I utgangspunktet må dette spørsmålet løses på bakgrunn av avtalerettslige regler sammenholdt med ulovfestet foreningsrett. Det innebærer at foreningen og hvert medlem har et gjensidig forpliktende avtaleforhold. Som hovedregel må det også innebære at vedtatt leie (for 2006 og 2007) nettopp er avtalt, og ikke kan endres uten samtykke fra den enkelte. Det foreningsrettslige elementet innebærer imidlertid at man ved å være innmeldt i en forening har akseptert at de styrende organer ved flertallsvedtak kan pålegge medlemmene plikter. Derimot er det nokså klart at dersom disse pliktene etter en totalvurdering nærmest må anses som overgrep eller virker sterkt urimelige, så vil de ikke stå seg. Tilbakevirkende leie, slik du beskriver, kan høre til denne kategorien. Dette fordi lav leie synes å være en konkret begunstigelse og sterkt motiverende for tilslutningen til foreningen. For eksempel vil en forening heller ikke uten særskilt vedtektshjemmel kunne kreve ekstraordinær kontingent.

At det kreves leie når man har sagt opp plassen lyder merkelig, men enten har man vel en plass – en andel – eller så har man det ikke. Velger man først å ha dette, så vil det normalt følge plikter med plassen (andelen), og uavhengig av om man har en båt eller ikke. Dersom man har andelen fordi den er uomsettelig, på grunn av de økonomiske forpliktelser som følger med (på grunn av foreningens dårlige økonomi), så stiller det seg nok noe annerledes. I så fall kan det jo hevdes at medlemskapet (andelen) nærmest er uoppsigelig.

I forlengelsen av dette kan det også stilles spørsmål om vedtak kan være formålstridige, og i så fall er utgangspunktet at det kreves tilslutning fra samtlige medlemmer. Dette spørsmålet må naturligvis avgjøres ut i fra foreningens formål(sbestemmelse) – som jeg ikke kjenner nærmere. I så fall vil endringene bare kunne gjøres gjeldende overfor nye medlemmer.

Et gebyr for å utebli fra vakt eller dugnad kan nok en forening vedta innenfor rimelige grenser, men dette må ha hjemmel i vedtektene – og vedtaket må derfor ha kvalifisert flertall. Mer presist tror jeg det dessverre er vanskelig å besvare spørsmålene dine – uten å måtte gå mer detaljert inn saken.